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談合建，要怎麼談比較有利呢？

我有一房屋是位在台北市文山區萬慶段一段靠近溪口街

是5樓層房

持土地權狀有 10.043坪左右

建物有25.9545坪(含陽台)

最近有資產管理顧問公司來談合建

我要如何跟建商談條件呢？會對我比較有利呢？
1.請該公司對整體開發個案提出規劃草圖、建築法規分析計算表、建材表等資料

讓自己可以瞭解自己的土地及未來合建大樓的建築規劃

另外也可知道來洽談者是真正開發商或只是土地掮客(只帶一張嘴)。

顧問公司一般都是土地掮客

其實中大型建商較少自己花時間整合地主

所以透過土地掮客找建商也沒關係

只要能幫地主找到好的建商

協助地主與建商間有效溝通的話。

2.談合建前

自己要計算一下合理的分配比例、合建保證金(若採信託方式保證金可降低

畢竟羊毛出在羊身上)、搬遷費用、合建期間的租金補貼、頂樓加蓋拆遷補貼等等

這些條件一般有合理的行情區間

先讓建商開條件再自行考量。

3.經驗上一般地主談合建的基本想法

通常是至少能分回舊建物的使用面積(例如你現在是3房

也就是能分回3房的新屋加1個車位

約35坪新屋 1個車位

最好能不用貼錢)

若需要貼錢買不足的房屋坪數

也要在地主能負擔的範圍內

否則改建的誘因將會大大降低。

當土地的容積率不夠高

按此想法計算分回房屋面積

很多改建案因會建商無法獲得合理利潤而無法提供這樣分配條件(是土地問題

不是條件問題

建商幫你改建也要能賺錢)。

個人認為應以房屋改建前後房屋的價值來作評估計算比較理性科學

否則若每個地主均依個人喜好來談合建

這樣的案子(釘子戶)常把好建商嚇跑而胎死腹中

或被摒除在開發案範圍之外

成為改建無望成為都市之瘤

市區常見到高樓間的矮房子就是。

4.土地約10坪

假設採一般合建非採都市更新

土地使用分區為住3容積率225%

基地面臨8米以上道路的話

再假設房屋分配比率為地主60%/建商40%(分配比率依個案特性有所不同)

僅依建築法規不考慮其他合建條件的前題下

你約可分到27坪的房屋(是權狀面積

使用面積約2房19坪

公設比大於30%)

1個機械式車位。

所以若我的假設與你的條件接近的話

只要建商分配給你的面積超過我所估算的面積便對你是有利的。

5.五樓舊公寓除非是屋主均屬同一人

否則要整合大家意見到改建完成是要花很多的時間(5-10年是常見的

忠孝復興站旁龍聯的更新已經搞了十幾年了)及機緣的

大家都希望分回的坪數越多越好是可理解的

在這兒建議大家不妨抱著與人為善利己利人的想法

在合情、合理的條件下

共襄盛舉完成大樓的改建更新。

6.最後合建若要不吃虧

建議越晚簽約越好

當建商來談時不妨多聽多問多比較

回答他們你很意願也會很配合參與改建

而當其他住戶都談好簽約時就會簽約

經驗中給軟釘子碰的地主因有改建誠意

不會嚇走建商且通常是最不吃虧的。

參考資料 開發投資經驗
依照你所描述的大概地點看來應該是在景福公園附近吧這區域的使用分區是住3或是住3-1土地權狀有 10.043坪左右

建物有25.9545坪(含陽台)?這個數字怪怪的檢視圖片基本上資產公司對於合建不可能夠專業也就是說透過他們的話!你們可能搞不清楚狀況之外能爭取的條件不高最簡單的方直接要求建商採取權利變換的都市更新做法然後補貼搬家跟租屋費用
答：市面上充滿很多利已不利人

其實市面風向已在轉變。

誠如各位大大所曰

既然投資就要獲利

但亦如阿星兄所言讓建商踫軟釘子

此種手法看太多了

建商同業內部已有很多聲音傳出

也有相當公司在交流中

表示不願踫都更。

除非已經顧問公司整合完成的。

俠客兄說的對

沒有60%以上

建商較不會進場。

依個人現階段而言是沒有80%以上不進場(有太多慘痛經驗)。

如果地主只是隨便表達意願

那大家也都算算吧。

大家都要別人先簽自己後簽

看著辦如果先簽比例過低

案子可能就懸在那裡

大家你看我我看你

時間拖長

案子在外流通就被人上標籤了。

說這麼多主要是告知版主凡事需合理待之。

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參考:http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1608081911417如有不適當的文章於本部落格，請留言給我，將移除本文。謝謝！